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京津冀 等政策不如期待市場
目前，在京津冀協同發展的大框架下，河北省各市已經做好承接京津企業轉移的準備。如保定市新謀劃17個產業園區，加上原來的園區，規劃的總面積為1149平方公裡，承接首都部分行政事業單位、高等院校、科研院所和醫療養老等功能疏解。秦皇島市將打造首都行政醫療文化教育功能疏解集中承載區，建設首都教育醫療體育資源轉移基地。
天津大學城市規劃設計研究院總工程師王衛紅在接受中國房地產報記者采訪時表示，河北省看到瞭中央的決心，所以積極做規劃來承接和應對。京津冀一體化這一輪的戰略規劃沒出臺的情況下，河北省的對接規劃就無法落地。王衛紅直言："京津冀能否一體化協同發展，取決於優勢資源能否均衡化。北京的優勢資源外溢不到一定程度，此輪京津冀一體化將與十年前沒有本質改變。"
中國房地農地變建地條件房屋信貸三胎產報：京津冀要實現一體化戰略，北京的一些產業和河北省對接並且整體轉移。你認為這樣的規劃能否落地？
王衛紅：京津冀一體化的提法已經有很多年瞭，實際上京津冀不僅沒有實現一體化，反而地區差距更大瞭。今年提到瞭一些本質的問題，就是京津冀為什麼一體化。以前是規劃歸規劃，落不落地是另一回事。京津冀最主要是資源優勢集中在北京，其次是天津，天津遠遠不及北京。北京對周邊一直沒有發揮輻射作用，而是吸納資源，導致北京越來越大。"攤大餅"式的發展，暴露出一些城市問題，如霧霾、城市內澇、交通問題。這次提出北京一些功能要轉移，能看出北京是真的想疏解瞭，下決心解決這些問題。
中國房地產報：北京市經信委去年年底提出鍛鑄造、傢具行業整體退出向河北轉移，這兩個行業屬於污染項目，你怎樣看待這樣的轉移？
王衛紅：北京之所以要轉移這些產業，是因為城市擴張到一定程度，帶來瞭城市風險，包括安全風險、生態風險、環境風險，北京不可能不面臨這些問題。要解決這些問題，必須要做根本上的轉變。北京作為一個政治、文化中心，首都的周邊環境是這樣的，尋找根源是"攤大餅"式的發展，導致北京整個的微氣候發生瞭變化，城市生態系統遭到瞭破壞。這些不是全球性的問題，而是城市產業發展帶來的生態風險。轉移鍛鑄造、傢具產業隻是表象，這些產業到河北，還是在北京周邊，霧霾氣候還是不會改變，這些位點的轉移不會發生根本的變化。北京的優勢資源不動，京津冀就無法實現一體化。
中國房地產報：當前的矛盾是北京要淘汰遷移一批占地大、耗費資源多、有污染的工業項目。但是河北省可能更傾向於技術含量高一些的產業以及服務業，這個難題如何破解？
王衛紅：北京必須優勢資源外溢到一定程度後，河北省才能承接一些項目，而且承接以後才能規避後續的生態風險。否則這次規劃與十年前的規劃沒有本質的變化。京津冀的問題要跳出來看，珠三角、長三角城市群，也有一些資源環境的問題。但它們整體的產業結構、功能結構、經濟文化、重要資源相對佈局比較均衡，不像京津冀這樣嚴重的不平衡，所以可以學學其他城市群的經驗。
中國房地產報：很多城市做5~10年的長期規劃，京津冀一體化戰略提出後，河北的一些城市開始瞭重新規劃，這樣的重新規劃會出現哪些問題？
王衛紅：河北全面看到瞭中央的決心，所以積極做規劃來承接和應對。規劃分為戰略規劃、總規、各個地方的產業規劃、專項規劃等。有這樣一個層級關系，必須在戰略規劃的高度上提總體規劃。京津冀一體化實質是一項戰略規劃，這個戰略規劃不出來，河北省做任何規劃都不是在戰略規劃的框架下做的，河北省的對接規劃就無法落地。河北省的規劃肯定是往好的方向走，把有利的產業和優勢資源向自己集聚。京津冀一體化這一輪的戰略規劃沒出臺的情況下，其他規劃都需要調整。
中國房地產報：天津市尚未出臺京津冀一體化規劃方案，你認為天津在這場大戲中將扮演什麼角色？天津市未來發展的重點佈局應該從哪入手？
王衛紅：京津冀城市群的結構性問題是比較大的。現在是單極發展，天津還不能被看作一個極。城市群應該是一個主極支撐，下面幾個分極，形成一個群，這是一個比較好的結構。現在京津冀的情況是極端的，以一極為主導的。
天津市期待著北京的輻射效應。京津冀一體化對天津市中心城區影響不會很大。天津的重點是發展濱海新區，濱海新區在天津南部，行政職能是副省級。天津濱海新區和上海浦東新區不可同日而語，他們發展的時代背景不一樣，定位和發展目標也是不同的。浦東新區迅速發展的優勢在於市場化。濱海新區是在政策的指引下慢慢生長。濱海新區的投入是很巨大的，國內國外的房地產商都看好這個市場，期待在這撈一把金。現在看來，他們都沒有實現預期目標。濱海新區的問題在於沒有讓市場主導發展，行政幹預太多。在政策指令下開發，土地一次性投放太多，導致開發商同質化競爭。天津的機遇在濱海新區，突破口在於用產業拉動，而不是單純依靠房地產。
中國房地產報：河北省規劃瞭很多園區來承接京津的產業轉移，如果沒有按照河北的預期轉移過來合適的企業，這些園區如何發展？
王衛紅：河北省做積極的準備，用優越的環境吸引北京高端的職能。河北省這種"築巢引鳳"的心態，實際忽略的一個要素是對生態基礎設施的建設，以及對整個生態環境的改善。高端職能的選址並不一定在金融中心、CBD這樣的區域。像美國以矽谷為代表的IT、創意等前端的第四代、第五代產業類型，它們更追求的是環境，因為網絡可以縮短空間的距離。河北省應該在這些方面下功夫。實際上河北一直沒有把眼光放在這個層面。發展不能光靠國傢的政策來吸引產業，應該看到市場的力量。
中國房地產報：你認為在京津冀一體化的戰略中，對於地產行業蘊含怎樣的機遇？
王衛紅：房地產企業的機遇在於應該註重產城結合，以產帶城。房地產企業與京津冀周邊政府職能結合，做聯合開發。這種模式比純粹發展房地產更長遠。這也是市場發揮主導作用的體現。實際上河北省應該積極采取這些模式發揮市場的作用，如果單純靠政策刺激房地產，那可能隻是一瞬間的泡沫，要看到房地產背後支撐的東西。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-02/13262758126.shtml
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