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  8年上市傳聞史

陽光100沖刺赴港上市

  多位券商分析師對本報置評說，在招拍掛的拿地方式下，土地市場的量價齊升必將導致拿地門檻的提高。

  陽光100的上市史似乎就是"一個傳聞緊跟著又一個傳聞"。 但上市的目標卻一直成空。2013年12月，一位接近陽光100的人士對中國房地產報透露，陽光100已於12月20日通過香港聯交所聆訊。這意味著經過8年的時間，易小迪終於正式踏上上市旅途。

  隨後陽光100置業集團常務副總裁范小沖在接受媒體采訪時也說，正在加緊上市前的內部籌劃和準備工作。籌備工作主要包括企業制度和內部股權的梳理，以及項目結算和土地評估等方面。

  那一年的7月，易小迪亦追隨大軍卷土重來。他對媒體說，陽光100已經具備上市條件，並會綜合考慮H股和A股市場。

  下一個合適的窗口期似乎不久便來到易小迪面前。在前期中央政府對房地產放松調控，地方政府紛紛出手救市等猛藥重催之下，中國房地產市場在2009年年中開始大幅復蘇。這樣讓原本蟄伏的房地產企業再度開始進軍資本市場。華南城、寶龍地產、恒盛地產、禹洲地產等內地房企向香港聯交所一擁而上。

內容來自sina新聞

  兩年後，易小迪對外透露瞭準備在兩年內完成上市計劃的消息。易小迪認為制約陽光100規模擴張的原因就是土地和資金，而資金又是規模發展的根本保證。

  接近陽光100的人士對中國房地產報記者說："過去幾年陽光100一直在籌備上市，卻一直沒有交過IPO申請。"在這位觀察者眼中，易小迪和陽光100在此前的上市歷程中"可能一直沒下定決心，現在是第一次提交申請報，以前連準備提交的動作都沒有。"

  12月20日，中國房地產報記者獨傢獲悉，陽光100置業集團有限公司(下稱"陽光100")已經成功通過香港上市聆訊。知情者還透露，中金公司和花旗銀行有可能成為股票承銷商。

  陽光100的戰略並不是簡單的聚焦二三線城市，而是選擇大型城市帶或城市圈上的關鍵點，比如武漢、長沙等地。范小沖認為，這些地方才是增長最快的節點。在業態方面，范小沖亦看中這些城市升級機遇，所以陽光100正在偏重打造一些多功能的綜合體項目。這些項目的回報要遠高於住宅。

  本報記者整理此前對范小沖的采訪時發現，這位負責拿地的集團常務副總裁認為，一線城市的城市化進程已基本完成。接下來的城鎮化主要體現在一線城市的郊區城鎮化以及二三線城市的城鎮化。他的觀察結論是有些企業在二三線城市遇到困境是因為它們定位在二三線城市的郊區發展。

  上市傳聞，一直在易小迪和陽光100身邊縈繞。被譽新北市二胎房貸為"萬通六君子"之一，易小迪在2003年創建陽光100。這傢公司在北京僅有位於CBD附近的"陽光100"綜合體。其餘產品均分佈二三線城市。

  這一年，陽光100的任何一個動作都會被觀察傢解讀為"為上市做準備"。當時A股上市公司京投銀泰1.2億元收購瞭陽光壹佰(湖南)置地投資有限公司80%股權。媒體猜測為套現以充實資金滿足上市標準。但這被公司否認。不久，陽光100與國企天津農墾集團達成合作意向以開發京津區域的大型生態水城項目，這亦被解讀為"豐富資產包，以備上市"。隨後易小迪再度否認。

  IPO或是戰略所決定

  在多年的準備與磨礪之後，由易小迪領銜的陽光100將有望登陸香港聯交所。

  "一直以來，陽光100在股東支持等助力下並不缺乏資金。所以上市對其吸引力似乎不大。如果當初能在2007年上市，那麼現在的陽光100將有更大的擴張。但是隨著總體市場形勢不斷下行，再選擇合適的窗口期就很難瞭。"

  這位人士認為，陽光100上市的一個亮點在於其豐富的土地儲備。此前有報道援引未具名旁觀者觀點質疑，陽光100的土地儲備較少且不看好市場潛力。但是接受本報記者采訪的人士說："恰恰相反，陽光100的土地儲備可能已經達到上千萬平方米。而且這些土地都集中在二三線城市，各個項目也都有新的期數。即便現在不拿地，它們也可以撐幾年。"

  盡管如此，隨著國傢對房地產市場調控不斷加劇，陽光100或許已經感知突破瓶頸刻不容緩。

  內部的困阻或許拖累瞭陽光100IPO的腳步。時間轉眼至2008年。次債危機的恐慌早已刺穿中國房地產市場的信心。當時，北上廣等一線城市新房與存量房價格都出現瞭明顯下降。資本市場的低迷亦打消瞭陽光100堅持的信心。"那時，陽光100隻能等待下一個窗口期。2007年的機會轉瞬即逝，如果那時做好準備上市，那麼現在這傢企業一定會有明顯擴張。"一位接近陽光100的知情者置評說。

  接近陽光100的人士分析說："現在陽光100上市是戰略所必須的，而不是為瞭融資還債。隨著房地產調控不斷深入，拿地的門檻以及資金要求越來越高。如果沒有資本支持，單一依靠股東，效果十分有限。以前它們開發能力不錯，借助股東支持亦不需要太多資金。但是隨著市場發展，資金問題愈加成瞭制約其突破升級的瓶頸。所以從戰略上考慮，陽光100上市是必要的。同時，股東也希望通過去香港上市讓企業治理更加高效透明。"他分析說，上市是陽光100未來做大做強的基礎。

水上鄉農地貸款率利試算表  不過上市融資可能並不意味著易小迪會跟隨其他企業一樣回歸一線城市。

  作為一傢專註於二三線城市的開發商，陽光100已經在一些城市儲備瞭大量優質土地。沖刺IPO融資或許意味著，易小迪的陽光100志在突破資本瓶頸為偏重開發綜合體而打下基礎。

  不過，當時的股權重組並不順暢。陽光100的股東分別來自廣西的集體企業和境外註冊的離岸公司，股東們希望能分享公司上市後的收益。所以小股東們並不同意陽光100購回其股份的提議。

  上述匿名知情者分析說："上市的另一個原因可能是作為股東的美國華平基金也在不斷催促。因為這傢基金已經進入陽光100多年。"此前有媒體報道稱山東兗礦、美國華平基金、杭州工商信托、湖南信托、天津農墾集團、五礦置業等均在資本擴張方面助力陽光100。但實際上目前陽光100的股東除瞭早先的老股東就隻有美國華平基金一傢機構。

  "山東兗礦等企業是它們的項目合作公司，杭州工商信托是融資合作對象。但是它們都不是股東。"這位知情者說，與華平基金的合作肇始於2006年在成都項目的合作。當時華平看好陽光100在二線城市開發的模式和出色的管理團隊。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-30/14222558948.shtml

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